房价收入比大不同！全国“退烧”，核心城市依旧“高烧”
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撰文｜夜郎西编辑｜夜郎西审核｜烨 Lydia声明｜图片来源网络和央视财经。日晞研究所原创文章，如需转载请留言申请开... ## 撰文｜夜郎西
## 编辑｜夜郎西
## 审核｜烨 Lydia
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2024 年，一则“全国房价收入比降至 6.4 倍”的新闻冲上热搜，评论区却炸开了锅。
有人欢呼“买房终于不再难”，更多人冷笑：“我在上海月薪 2 万，不吃不喝 50 年才能买得起外环老破小。”
这组数据的荒诞性，恰恰暴露了中国楼市的深层撕裂。
房价收入比：全国“降温”与核心城市“高烧”的撕裂
房价收入比是衡量住房价格与居民家庭年收入的比例，用于评估购房负担和房地产市场的合理性。
一般来说，国际上认为 3-6 倍是合理区间，比值过高意味着购房压力大，可能暗示市场泡沫。
整体而言，我国房价收入比的合理水平高于欧美国家，美国的房价收入比一般在 4 倍左右可视为合理区间，而我国在 7 倍左右可认为合理区间。
从全国城镇地区房价收入比情况来看，计算方式是用全国城镇的人均可支配收入乘以 3（以三口之家计算家庭总收入），房价则采用全国新建商品住宅的成交均价，按 100 平米套型计算一套房子的总价。
在 2011 年之前，全国房价收入比保持在 8 - 9 倍之间。
2014 年，达到历史低位，仅有 7 倍。
2015 - 2020 年，随着全国房价持续上涨，房价收入比攀升至 2020 年的 7.9 倍。
近年来，全国房价收入比持续走低，2024 年已降至 6.4 倍，创下本世纪新低。
这意味着，一个普通城镇家庭只需 6.4 年收入即可购买一套百平米新房。
这一数据似乎暗示着中国楼市的“泡沫”已逐渐消退，购房压力大幅缓解。
然而，这一结论仅适用于全国平均视角——一线城市的“地狱模式”仍在延续。若将目光投向北上广深等核心城市，房价收入比却高达 50 年以上——这意味着普通家庭需不吃不喝半世纪才能买房。（如深圳 65 年），远超国际合理区间（3-6 倍）。
全国“降温”与核心城市“高烧”的极端分化，折射一场平均数与真实体验的撕裂。
全国房价收入比下降的直接动因是房价持续下跌与收入稳步增长。2022-2024 年，全国新房均价连续三年下跌，2024 年跌幅达 4%；与此同时，城镇居民人均可支配收入保持年均 5%左右的增速。
这种“一降一升”的组合拳，使得全国平均购房负担显著降低。但这种“被动改善”的购房能力，本质是资产贬值与购买力缩水的双重困境。
以深圳为例，其城镇居民人均可支配收入仅为宁波的 80%，但房价却是宁波的近 3 倍。这种收入与房价的“倒挂”导致深圳房价收入比高达 65 年，远超国际合理区间（3-6 倍）。
一线城市核心区域的房价已脱离普通工薪阶层的实际购买力，成为少数高收入群体的资本游戏。
一线城市房价收入比畸高的根源在于结构性矛盾。深圳、北京、上海等地的核心区域土地稀缺性极强，土地开发率已接近极限，供需失衡推高房价；而居民收入增速远未跟上房价涨幅。
与一线城市相反，三四线城市正陷入“人口流失—需求萎缩—房价下跌”的恶性循环。以东北部分城市为例，年轻人口外流导致住房空置率超 30%，房价跌至“白菜价”仍无人问津。
这种分化印证了一个残酷现实：房价本质是城市竞争力的定价。
核心城市房价坚挺的底层逻辑：土地、人口与财富的三重博弈
“核心城市、核心区域”的房价神话，本质上是资源高度集中与资本逐利的结果。
北上深的房价为何坚挺？答案藏在医院的专家号、学校的入学资格、写字楼的电梯间。全国 70%的三甲医院、80%的 985 高校、90%的跨国企业区域总部，像磁石一样吸附
